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部门文件

索引号: 100-2018-00070 发布机构: 石人乡
发文日期: 2018-11-01 废止日期:
文 号: 主题分类: 部门文件

关于转发《上饶县全面推进农村宅基地管理 工作细则(试行)》的通知

各村:

乡党委扩大会议研究同意,现将《上饶县全面推进农村宅基地管理工作细则(试行)》发给你们,请认真遵照执行。

 

 

中共石人乡委员会  

                            石人乡人民政府  

2018年1026      


上饶县全面推进农村宅基地管理

工作细则(试行)

 

第一章  总则

第一条 为加强农村宅基地管理,推进秀美乡村建设,保护耕地,维护农民合法权益,实现节约集约用地,根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中共中央办公厅、国务院办公厅印发<关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见>的通知》(中办发〔2014〕71号)、《国土资源部关于印发<农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则>的通知》(国土资发〔2015〕35号)、《江西省人民政府办公厅关于切实加强农村住房建设管理的通知》(赣府厅字〔2014〕55号)、《中共上饶市委办公厅、上饶市人民政府办公厅关于进一步加强农村宅基地管理的实施意见》(饶办发〔2017〕15号)和《上饶市农村居民住房建设管理条例》等法规政策规定,结合农村宅基地制度管理试点工作实际,制定本细则。

第二条 本县行政区域内集体所有土地上的农村村民新建、扩建、改建住房及其管理监督,适用本细则(市控规划区除外)。

第三条 本细则所称农村宅基地是指农村村民的住房、厨房、厕所、禽畜舍等辅助用房以及庭院、天井等用地。

第四条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地占用耕地,每户不得超过120平方米;占用非耕地的,每户不得超过180平方米。

建房户住房建筑占地面积不得超过120平方米;建房层数不得超过三层,房屋檐口高度不得超过11米;建筑面积不得超过350平方米。农村村民建房不得圈院套。

第五条 农村宅基地所有权归集体,村民只有使用权,农村居民住房建设应当遵循规划先行、一户一宅、标准控制、节约集约的原则,实施村庄规划或城乡改造需要调整宅基地的,原宅基地使用权人应当服从。

第六条 镇(乡)人民政府、街道办事处必须坚持节约集约用地原则,宅基地安排使用应当与旧村改造、土地综合整治相结合,优先使用村庄内的原有宅基地、空闲地、荒山、荒坡和其他未利用地,不占或少占耕地,不得占用基本农田;对确需占用农用地的,先办理农用地转用审批手续,由镇(乡、街道)负责落实占补平衡;对不符合土地利用总体规划和村庄规划的,不予批准。

第二章 用地规划与计划

第七条 镇(乡)人民政府、街道办事处应当坚持优化农村人居环境、改善农村面貌、提高生活质量的原则,认真组织编制镇(乡、街道)规划和村庄规划,与土地利用总体规划相衔接,合理引导农村村民建房相对集中,促进自然村落适度归并。村庄规划应当从农村实际出发,尊重农村居民意愿,体现农村特色,注重保护和传承传统文化。经批准的村庄规划应当予以公示。 

第八条 农村村民建房应当遵循统一规划、统一布局、统一户型原则,选址必须符合土地利用总体规划和村庄规划,不得在地质灾害隐患点、行洪和泄洪通道、堤防和护堤地、公路和铁路建筑限界范围内、文物保护范围内、消防通道、地下电缆、光缆保护范围内、变电设施、输电线路走廊以及其他应当避让的区域内选址建房,不得破坏生态环境、损毁古树名木、损毁历史文化遗存建筑。

第九条 农村村民建房实行用地计划管理,未安排用地计划的不予批准。

第三章 审批条件

第十条 农村集体经济组织成员是指集体经济组织常住户口的居民,户是指集体经济组织常住户口且享有法定权利、履行相应义务、享受集体资产和收益分配的集体经济组织成员家庭。

本集体经济组织男性成员达到法定结婚年龄可立为一户、女性成员已结婚属于入赘的可立为一户;父母原则上与一子合并一户,确需分户的,必须经村民会议或村民代表会议同意。  

第十一条 下列人员可认定为农村集体经济组织成员:

(一)由集体经济组织成员繁衍,并在该集体经济组织共有的土地上生产、生活的后代;

(二)与集体经济组织成员形成法定婚姻关系的,但国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员除外;

(三)父母双方或一方具有集体经济成员资格的,其子女符合承包经营条件,但未承包到集体土地的;

(四)合法程序收养的子女;

(五)因国家政策性迁入(下放未回城的知青等)或经法定程序加入的。

第十二条 下列人员不丧失农村集体经济组织成员资格:

(一)原户籍在本集体经济组织的大中专院校学生及毕业生,但国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员除外;

(二)原户籍在本集体经济组织的现役军人(不含现役军官)、复员、退伍军人,但国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员除外;

(三)原户籍在本村的监狱服刑人员、社区矫正人员、刑释解戒人员;

(四)法律、法规、政策规定的其他情形人员。

第十三条 农村村民符合下列情形之一的,具备申请建房条件:

(一)符合立户条件且无宅基地的;

(二)人均宅基地面积不足30平方米,书面承诺同意限期拆除原有住宅并退出宅基地的;

(三)因征地拆迁或村庄改造需要搬迁的,一户多宅的除外;

(四)原有住宅危旧或因灾倒塌且无其他住宅,需要在原址改建并符合村庄规划的,但不得超过规定面积;

(五)原有住宅危旧或因灾倒塌,需要另择地址建房,原宅基地已经退回村集体经济组织的,一户多宅的除外;

(六)法律、法规规定可以申请建房的其他情形。

第十四条 农村村民有下列情形之一的,不得申请建房:

(一)选址不符合村庄规划、土地利用总体规划的;

(二)不履行本集体经济组织成员应尽义务的;

(三)户籍不在本村的集体经济组织成员;

(四)虽是本村常住户口,但系寄居、寄养、寄读的;

(五)符合立户条件,原宅基地审批前属耕地占地面积达到240平方米或原宅基地审批前属非耕地占地面积达到360平方米的;

(六)出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上房屋的;

(七)将住房赠与他人或者改作他用的;

(八)政府纳入集中供养的;

(九)分户前家庭成员有非法占地行为尚未接受处罚的;

(十)非本集体经济组织成员在农村集体土地上的房屋不得申请改建;

(十一)法律、法规规定不得批准的其他情形。

第四章 审批程序

第十五条 农村居民住房建设应当依法取得乡村建设规划许可证和办理建设用地审批手续。

第十六条 农村居民申请住房建设应当按下列程序办理审批手续:

(一)建房申请人向所在地村民委员会提交申请。经村民委员会审查符合建房条件的,由村民委员会负责张榜公示。公

示期满无异议的,经村民委员会签署意见后报镇(乡)人民政府、街道办事处;

(二)镇(乡)人民政府、街道办事处接受申请后,应当组织现场踏勘,出具审核意见;

(三)镇(乡)人民政府、街道办事处审核同意后,应当将申请材料报县级人民政府城乡规划主管部门审批,由县级人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证,并抄告镇(乡)人民政府、街道办事处和镇(乡、街道)国土资源管理机构;

(四)镇(乡、街道)国土资源管理机构依据乡村建设规划许可证,将申请材料核实无误后,报县级人民政府国土资源主管部门审核。申请占用集体建设用地的,由县级人民政府国土资源主管部门报县级人民政府批准,核发建设用地批准文件。

农村居民申请占用农用地、未利用地建房的,应当按照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理转用审批手续,再按照前款规定办理建房审批手续。

第十七条 镇(乡)人民政府、街道办事处、县级以上人民政府城乡规划、国土资源主管部门应当公开农村居民住房建设审批的办事程序和制度,并定期公布建房审批结果。

第五章 集体经济组织民主管理

第十八条 坚持政府引导,集体经济组织主导的原则,各镇(乡、街道)要积极探索新形势下建立以村民理事会为实施主体开展农村宅基地管理新举措。积极探索农村宅基地有偿使用和有偿退出机制。

第十九条 村民理事会由村“两委”干部、自然村小组长、党员代表、村民代表组成;镇(乡、街道)要组织村民理事会成员和相关人员进行农村宅基地管理指导和培训。 

第二十条 村民理事会在镇(乡)人民政府、街道办事处和村“两委”指导下开展工作,遵照本细则第三章、第四章相关条款的规定民主管理本集体经济组织宅基地:

(一)对本集体经济组织成员资格认定;

(二)对本集体经济组织家庭成员分户认定;

(三)对本集体经济组织成员宅基地申请条件认定。

第二十一条 村民理事会在宅基地审批前应严格审查把好以下六关:

(一)把好“一户一宅”主体资格关;

(二)把好分户关;

(三)把好公示、公议关;

(四)把好建新拆旧关;

(五)面积关;

(六)把好成本核算关。

第二十二条 村民理事会协助执行村庄建设规划,可结合当地实际情况,制定可操作性的“乡规民约”,严格执行村庄规划。对不符合规划的房屋,属“一户多宅”的劝其退出,属“一户一宅”的,可根据本村经济状况,逐步择址迁建。

第二十三条 村民理事会对村民建房实时监管,对违法占地及不按批准要求建设的,村民理事会应及时制止,并及时向镇(乡、街道)及村“两委”报告。

第六章 宅基地有偿使用

第二十四条 为进一步强化土地公有制性质,体现宅基地的公平使用,逐步解决因历史原因形成的宅基地超标准占用、闲置浪费等问题,实行在政府指导下,由农村集体经济组织为实施主体的宅基地有偿使用,促使多占或闲置的宅基地有序退出。

第二十五条 面积认定  

集体经济组织应本着节约集约、保障户有所居、维护权益的原则,根据本村实际情况,因地制宜,公平、公开通过村民会议或村民理事会合理认定本村宅基地使用标准面积(含庭院、附属用房),原则上每户宅基地使用面积不超过180平方米,经村“两委”审核,报镇(乡)人民政府、街道办事处批准。

第二十六条 收取范围

1.“一户一宅”农房用地(含庭院、附属用房)超过标准面积的;

2.“一户多宅”农房用地(含庭院、附属用房)的多宅部分,其中涉及“多户一宅”的在其他户都有退出意愿的情况下,不愿退出的须交纳整栋宅基地的有偿使用费;愿退出的宅基地由村集体收回,但仍需使用可向村集体返租;

3.非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地并已构成事实的。

第二十七条 收取标准

农房用地(含庭院、附属用房)超过标准面积,实行阶梯式方式,根据本地实际,由村民理事会公平、合理制定本村自然村宅基地有偿使用费标准,设定收费上限,并张榜公布,特困户、五保户和特殊人群等可经过村民理事会民主公议,给予减免。

1.“一户一宅”的,有偿使用根据其超过标准面积(超过标准面积5平方米以内的免征):

1)超出面积5-50 平方米部分按每年10元/计费;

2)超出面积51-100平方米部分按每年15元/计费;

3)超出面积101-150 平方米部分按每年20元/计费;

4)超出面积151平方米以上部分按每年25元/起征,每增加50 平方米标准提高5元/计费,以此类推。

2.“一户多宅”的。其中一宅超标准面积的,超过部分与多宅部分累计按照阶梯式计费;一宅未超标准面积的,多宅部分全部按照阶梯式计费,不扣除一宅不足面积部分。

3.非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地并已构成事实的,按每年5-10元/收费。

第二十八条 坚持“取之于民、用之于村”的原则,宅基地有偿使用费主要用于旧村改造、宅基地退出补偿、村庄基础设施建设、公共设施、公益事业等。

第七章 宅基地退出

第二十九条 无偿退出范围 闲置废弃的厕所、畜禽舍和倒塌的住房等建筑物或构筑物,实行无偿退出。为解决农村厕所问题,可由村庄统一规划,建设公共厕所;对有畜禽舍用地需求的,由村集体经济组织按规划统一安排,村民在建设畜禽舍前须与集体经济组织签订协议,对闲置两年以上的畜禽舍,村集体经济组织要无偿收回。

第三十条 有偿退出和有偿使用 根据宅基地调查摸底情况,在充分征求村民意愿基础上,合理确定有偿退出对象。农村宅基地、房屋拆除补偿费参照江西省征地拆迁补偿标准,根据区域差异和本地实际,发挥集体经济组织作用,采用评估与协商相结合的办法,由镇(乡、街道)监督、村组干部、村民理事会成员、当事人参与,进行公平、公正、公开进行补偿。

1.“一户多宅”的多宅部分,鼓励在本集体经济组织内部符合建房条件的人员中流转;对无法流转,但有退出愿望的可实行有偿退出;

2.“一户一宅”及“一户多宅”迁出农户原则上全部退出;

3.非本集体经济组织成员在本村占有和使用的宅基地,如涉及到“多户一宅”的,在其他户都有退出意愿的情况下,原则上退出,按标准补偿。

第三十一条 村集体经济组织可对规划范围内的宅基地和退出的宅基地进行合理储备,根据本村人口增长和用地规模对村内宅基地进行划分,测算宅基地储备、基础设施建设等成本,确定地块底价,通过择位竞价等有偿方式分配宅基地,所得收益按按4:6比例分配,即40%收益补偿农户、剩下60%收益由镇(乡、街道)、村集体统筹管理,用于发展公益事业。

第三十二条 探索“旧村老宅”增值模式。根据本地实际情况,在山清水秀、空气清新的旧村老宅,充分利用新农村建设各项资金,对村内环境、房屋、路、水等生活设施整合美化,可与农户签订闲置老宅有偿退出协议,由村委会或村民理事会集体商议后制定有关细则,通过流转或出租的方式,利用旧村老宅发展民宿、经营农家乐和休闲度假等第三产业,促进旧村老宅增值、村民增收。

第八章 宅基地流转

第三十三条 农村宅基地可采取转让、出租、赠与、置换等方式进行流转。

第三十四条 受让人、承租人、受赠人应为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员。

第三十五条 转让方必须同时满足以下条件方可流转:

1.转让方流转宅基地后在农村或城镇仍有合法住所,能保证基本居住需要,流转后不得再申请宅基地(“多户一宅”的除外);

2.流转的宅基地及房屋,必须依法取得宅基地使用权,且产权明晰无争议;

3.流转的宅基地及房屋,必须符合土地利用总体规划、村庄规划;

4.宅基地流转必须经村民事务理事会同意;

5.流转的宅基地不得擅自改变用途。

受让方应同时具备以下条件(继承除外):

1.为本集体经济组织成员;

2.符合建房条件。

第三十六条 流转程序

1.申请。宅基地流转双方必须同时向村民事务理事会申请,经村民会议或村民代表会议同意后,村民事务理事会将申请流转双方的相关信息在本集体经济组织内部公示7天,无异议的,报村委会审查。

2.审查。村委会对流转双方的资格进行审查,通过审查的报镇(乡)人民政府、街道办事处审核。

3.审核。镇(乡)人民政府、街道办事处农村村民建房管理办公室在接到申请后,组织人员对宅基地流转进行调查,符合条件的,镇(乡)人民政府、街道办事处采取办公会议形式集中审核,审核结果在政务栏公示,公示期限不少于7天。

4.签订流转协议。经镇(乡)人民政府、街道办事处批准后流转双方签订协议。

5.变更登记。受让方按照变更登记的相关要求,准备资料,到国土资源部门申请变更登记。

第三十七条 流转收益分为房屋收益和宅基地收益,房屋收益归产权人所有,宅基地收益须在集体经济组织和原宅基地使用者之间进行合理分配,各镇(乡、街道)可根据实际情况自行确定,集体收益原则上不得低于同期分配宅基地交纳的最低价款的50%。宅基地出租收益按租金的20%上交本集体经济组织。

第九章 责任追究

第三十八条 镇(乡、街道)对本辖区内的农村宅基地管理工作负责,党政主要领导为第一责任人,驻村领导和分管领导为直接责任人。各镇(乡、街道)要成立相应领导机构负责开展农村宅基地管理工作。农村宅基地管理工作列入年度考核。

第三十九条 各镇(乡、街道)要组建农村宅基地管理执法队伍,建立健全违法违规用地巡查、责任倒查、执法联动机制,建立健全农村宅基地监管三级联动机制。

第四十条 有下列情形之一的,对主要责任人和直接责任人给予处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未按照要求组织编制完善镇(乡、街道)土地利用总体规划、镇(乡、街道)总体规划和村庄规划的;

(二)对违反镇(乡、街道)总体规划、村庄规划和宅基地管理规定行为不制止的;

(三)未按照法律法规的规定发放乡村规划建设许可证的;(四)未按照法律法规的规定批准用地的;

(五)发生占用基本农田等违法用地案件造成严重后果的;

(六)对严重违反规划的农村居民住房建设管理不力的;

(七)在农村宅基地管理工作中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等失职渎职行为的。

第四十一条 违反本细则规定,农村居民未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行住房建设,严重影响规划的,由镇(乡)人民政府、街道办事处责令停止建设,限期拆除;逾期不拆除的,依法强制拆除;影响规划,尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,责令停止建设,限期改正。

农村居民未经批准或者超出批准用地范围,非法占用土地进行住房建设的,由县级以上人民政府国土资源主管部门责令退还非法占用的土地,限期自行拆除在非法占用的土地上新建的房屋;逾期不拆除的,依法强制拆除。

第四十二条 行政机关及其工作人员在农村宅基地管理过程中有违纪违法行为的,由纪检监察部门依照有关规定进行处理。

 

 

 

 

抄送:县人大常委会、政协、纪委办公室,县人武部政工科。

中共上饶县委办公室秘书科               2018年9月10日印发  


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